Mietvertrag, Klauseln, Urteile & Vermietungspraxis, ein Ratgeber für Vermieter

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Riskante Mietzahlungs-Zurückbehaltung

Wie bei allen Verträgen mit gegenseitigen Rechten und Pflichten hat auch der Mieter (neben dem Recht zur Mietminderung und anderen Rechten) die Möglichkeit, im Falle des Auftretens von Mängeln Mietzahlungen zurückzubehalten.

Für den Mieter ist die Nichtbezahlung der vereinbarten Miete jedoch stets eine ziemlich riskante Sache, denn Zahlungsverzug berechtigt den Vermieter im Gegenzug zur fristlosen Kündigung. Nur wenn der Mieter zum Einbehalt der Miete berechtigt war, tritt kein Zahlungsverzug ein. Das Zurückbehaltungsrecht (§ 320 BGB) dient nach Ansicht des BGH in seinem jüngsten Urteil (03.11.2010 - VIII ZR 330/09) dazu, auf den Vermieter Druck zur Erfüllung der eigenen Verbindlichkeit (Beseitigung von Mängeln) auszuüben. Dabei ist es nur logisch, dass dem Vermieter die Mängel der vermieteten Immobilie überhaupt bekannt sein müssen. Solange dem Vermieter ein Mangel nicht bekannt sei, könne das Zurückbehaltungsrecht seine Funktion nicht erfüllen, argumentieren die Karlsruher Richter und folgern daraus, dass ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters erst an den nach der Anzeige des Mangels fällig werdenden Mieten bestehen könne.

In dem zur Entscheidung vorliegenden Fall hatte ein Mieter ohne Information des Vermieters keine Miete mehr bezahlt und sich erst anschließend nach Erhalt der fristlosen Kündigung auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen Schimmelpilzbefall berufen. Vergeblich wie der BGH jetzt bestätigte, der Mieter muss räumen.

Redaktionelle Bearbeitung 05.11.2010
Ass.jur. Wirtschaftsanwalt H. Neuhäuser - Spezialist für Mietvertragsrecht