Mietvertrag, Klauseln, Urteile & Vermietungspraxis, ein Ratgeber für Vermieter

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Mietvertragsrecht: Haftung bei "kalter" Wohnungsräumung

Für den Vermieter eine oft unerträgliche Situation: Der Mieter ist gekündigt, zahlt seit Monaten keine Miete mehr und scheint verschwunden zu sein. Dennoch muss er einen gerichtlichen Titel (Urteil) zur Wohnungsräumung erwirken, was oft weitere Monate Zeit beansprucht und viel Geld kostet, denn die eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch den Vermieter stellen eine unerlaubte Selbsthilfe (§ 229 BGB) dar. Das gilt selbst dann, wenn der gegenwärtige Aufenthaltsort des Mieters unbekannt und ein vertragliches Besitzrecht des Mieters infolge Kündigung entfallen ist.
Nimmt der Vermieter nun eine „kalte“ d.h. eigenmächtige Wohnungsräumung vor, so haftet er für die Folgen also bspw. für Beschädigungen und für abhanden gekommenen Einrichtungsgegenstände und zwar ohne dass ein Verschulden vorgelegen haben muss. Das hat der BGH in seinem jüngsten Urteil (v.14. Juli 2010 – VIII ZR 45/09) bestätigt. Die "kalte" Wohnungsräumung stellt also ein erhebliches Risiko für jeden Vermieter dar.

Dem Urteil des BGH ist aber nun auch zu entnehmen, dass sich Vermieter gegen unzutreffende Behauptungen des Mieters im Zusammenhang mit der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen schützen können. Der Vermieter muss (möglichst durch einen unabhängigen Dritten) ein genaues Bestandsverzeichnis aufstellen.

Im Bestandsverzeichnis sollte er auch den Wert der darin aufgenommenen Gegenstände feststellen oder genaue detaillierte Fotos anfertigen, die es einem Sachverständigen später ermöglichen könnten, den Wert einzuschätzen.

Diese Vorgehensweise sei eine Obhutspflicht des Vermieters, so der BGH in seinem Urteil. Komme er dieser Pflicht nicht in ausreichendem Maße nach, so müsse er eventuelle andere Darstellungen zum Bestand und zu Zustand der Einrichtung des Mieters widerlegen und nachweisen dass die Behauptungen des Mieters unzutreffend seien. Zur Obhutspflicht des Vermieter gehört es selbstverständlich auch, Einrichtungsgegenstände des Mieters ordnungsgemäß einzulagern. Eine solche Obhutspflicht entfällt ausnahmsweise dann, wenn die Gegenstände offensichtlich völlig wertlos (Müll) sind (Beispiel: die Wohnung eines Mietnomaden.

Redaktionelle Bearbeitung 15.07.2010

Ass.jur. Wirtschaftsanwalt H. Neuhäuser - Anwalt für Mietvertragsrecht