Mietvertrag, Klauseln, Urteile & Vermietungspraxis, ein Ratgeber für Vermieter

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Wohnflächenangabe im Mietvertrag:

Wie ist die Wohnfläche korrekt zu berechnen?
BGH, Urteil vom 23.05.2007 – VIII ZR 231/06

Die am 01.01.2004 in Kraft getretene Wohnflächenverordnung gilt ebenso wie die frühere Zweite Berechnungsverordnung unmittelbar nur für öffentlich geförderten preisgebundenen Wohnraum. Für frei finanzierten Wohnraum gibt es nach wie vor keine gesetzlich verbindliche Methode der Wohnflächenberechnung. Hatten die Parteien eine Berechnungsmethode vertraglich nicht vereinbart, so war bislang nicht eindeutig geklärt, wie bei preisfreiem Wohnraum die Wohnfläche korrekt zu ermitteln ist. Neben der Wohnflächenverordnung bzw. der früheren Zweiten Berechnungsverordnung wurde immer wieder die bereits 1983 wieder zurückgezogene DIN 283 angewandt.

Der BGH hat nun klargestellt, dass die Berechnung der maßgeblichen Wohnfläche auch bei preisfreiem Wohnraum grundsätzlich entsprechend der Wohnflächenverordnung (bzw. bei Mietvertragsabschluss vom 01.01.2004 nach der früheren Zweiten Berechnungsverordnung) zu erfolgen hat. Im Regelfall sei nämlich davon auszugehen, dass die Vertragsparteien sich (stillschweigend) auf eine Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung bzw. vor dem 01.01.2004 nach der Zweiten Berechnungsverordnung geeinigt hätten. Etwas anderes gelte nur, wenn die Vertragsparteien eine andere Berechnungsmethode ausdrücklich vereinbart hätten oder eine andere Berechnungsmethode in der Gegend, wo sich das Mietobjekt befindet, ortsüblich sei.

Leider enthält die Wohnflächenverordnung hinsichtlich der Berechnung der Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen keine eindeutige Regel. Nach § 4 Nr 4 Wohnflächenverordnung (2004) sind diese Grundflächen "in der Regel zu einem Viertel höchstens jedoch zur Hälfte" anzurechnen. Die DIN 283 war in diesem Punkt eindeutig: Balkone usw. wurden nur mit 25% der Fläche angerechnet. Bei Eigentumswohnungen ist die Größe der Wohnung ein entscheidender Faktor für den Kaufpreis. Natürlich werden insoweit die Grenzen, die die Verordnung zuläßt regelmäßig voll ausgeschöpft, d.h. solchen Flächen werden mit 50% ihrer tatsächlichen Grundfläche angerechnet. Es empfiehlt sich daher in Mietverträge den Passus aufzunehmen "bei der Berechnung der Wohnfläche wurden Balkone mit 50% ihrer tatsächlichen Fläche angerechnet".

Letzte redaktionelle Bearbeitung 18.11.2010
Ass.jur. Wirtschaftsanwalt H. Neuhäuser - Spezialist für Mietvertragsrecht