Mietvertrag, Klauseln, Urteile & Vermietungspraxis, ein Ratgeber für Vermieter

Stichwortverzeichnis » anzeigen

Die Wohnfläche - Berechnung und Folgen von fehlerhaften Angaben in schlechten Mietverträgen -

Die Wohnfläche als Objektbeschreibung im Mietvertrag:

Grundsätzlich ist dringend zu empfehlen, die Wohnfläche einer Wohnung bzw. die Nutzfläche von Gewerberäumen vor einer Neuvermietung möglichst genau unter Beachtung der vom BGH dazu aufgestellten Grundsätze (siehe Abschnitt 5.2 unten) nachzumessen oder von einer sachkundigen Person nachmessen zu lassen. Dies gilt in besonderem Maße für Wohnraum mit Balkonen und Terrassen sowie Dachwohnungen (mit Dachschrägen). Dann kann die richtige Größe in den Mietvertrag aufgenommen werden und es können keine Probleme daraus entstehen.

Wie der BGH (zuletzt im Urteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06) mehrfach entschieden hat, ist die Angabe der Wohnfläche oder Nutzfläche im Mietvertrag nicht nur eine unverbindliche Objektbeschreibung, sondern eine rechtsverbindliche Vereinbarung über die Beschaffenheit der Wohnung. Die negativen Rechtsfolgen, die sich aus einer falschen Wohnflächenangabe im Mietvertrag ergeben können sind erheblich:

• Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % von der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche ab, kann die Miete (auch rückwirkend) entsprechend gemindert werden. Bereits erfolgte Betriebskostenabrechnungen müssen neu erstellt werden (ständige Rechtsprechung des BGH, zuletzt Urteil vom 22. April 2009 - VIII ZR 86/08).

• Bei einer erhebliche Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche ist der Mieter zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages berechtigt. Nach Ansicht des BGH liegt bei einer Wohnflächenabweichung von mehr als 10 % ein Mangel vor, der zur Folge hat, dass dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht rechtzeitig gewährt wurde und daher die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB gegeben sind. Eine fristlose Kündigung erfordert dabei nicht, dass der Mieter darlegt, warum ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist (BGH, Urteil vom 29. April 2009 - VIII ZR 142/08).

Folgenlos bleibt ein Fehler bei der Berechnung bzw. der Angabe der Wohn- oder Nutzfläche im Mietvertrag allerdings dann, wenn eine nur unerhebliche Abweichung der vereinbarten Wohn- oder Nutzfläche und der tatsächlichen Wohn- oder Nutzfläche vorliegt. Unerheblich ist dabei eine Abweichung, die kleiner als 10 % ist. Der BGH hat diese „Erheblichkeitsgrenze“ im Urteil vom 24.03.2004 gezogen (Az: VIII ZR 44/03) und später in allen weiteren Entscheidungen immer wieder bestätigt (zuletzt im Urteil vom 22. April 2009 - VIII ZR 86/08).

Selbst bei einer Flächenabweichung von mehr als 10% sind Ansprüche des Mieters auf Mietminderung jedoch nicht immer begründet. Der BGH hat in einem Urteil die Ansprüche des Mieters auf Mietminderung abgelehnt, da sich der Mieter bei seiner Entscheidung, die betreffende Wohnung anzumieten, erkennbar nicht von der im Vertrag angegebenen Wohnfläche, sondern vom „äußeren Eindruck“ leiten ließ (BGH, Urteil vom 22. 2. 2006 - VIII ZR 219/04).

Mietminderung durch Vertragsgestaltung vermeiden siehe dazu auch wohnfläche2

Ist die genaue Wohnfläche (zur Berechnung siehe weiter unten) nicht genau bekannt, so sollte bei der Angabe der Fläche zum Beispiel durch den Zusatz "Schätzung" oder "unverbindliche Größenordnung" (BGH, Urteil vom 28.09.2005 - VII ZR 101/04) deutlich gemacht werden, dass die Angabe unverbindlich ist. Die Angabe ›› ca. 100m² ‹‹ bedeutet allenfalls, dass die Angabe zur Größe innerhalb der Messtoleranz +/- 10% zutreffend ist, genügt nicht also nicht um deutlich zu machen, dass die Angabe unverbindlich sein soll (siehe BGH, Urteile vom 22. April 2009 - VIII ZR 86/08 und 29. April 2009 - VIII ZR 142/08).

Weitere Möglickieten, einer möglichen Mietminderung des Mieters vorzubeugen zeigt der BGH in seinem jüngsten Urteil v. 10. Nov. 2010 – VIII ZR 306/09 auf: Im Mietvertrag muss dann deutlich bestimmt sein, dass die Angaben zur Wohnungsgröße wegen möglicher Messfehler nicht der Festlegung des Mietgegenstand dienen und sich der räumliche Umfang der Wohnung allein aus den Angaben zu den vermieteten Räumen ergibt. Weitere Details und wie man Probleme vermeidet siehe unter wohnfläche2.

Unsere Mietverträge der Auflagen 2010 und früher enthalten entsprechende Klauseln, die eine Mietminderung des Mieters wegen Wohnflächenabweichung ausschließen. Neuere Auflagen wurden hinsichtlich der Formulierung an das neue Urteil des BGH angepasst. Die Mietvertragsklauseln stellen ausdrücklich fest, dass es sich bei der Flächenangabe im vorliegenden Mietvertrag um eine unverbindliche Objektbeschreibung handelt. Missverständnisse sollten so beim Mieter nicht auftreten, die Klausel ist so transparent und gut verständlich.

Es gibt übrigens keine rechtliche Verpflichtung des Vermieters, die Wohnfläche konkret nachzumessen bzw. durch einen Sachverständigen feststellen zu lassen.
Für die Umlage und die Verteilung der Betriebskosten sind im Mehrfamilienhaus allerdings in der Regel die vertraglich vereinbarten Wohnflächen der einzelnen Wohnungen maßgebend (BGH Urteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06). Die Mietverträge enthalten entsprechende Feststellungen.

Auch für die Verteilung der Heizkosten auf die einzelnen Mieter bleibt – sofern nichts anderes vereinbart ist – die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche maßgebend (BGH Urteil vom 31.10.2007 Az: VIII ZR 261/06).

Die Berechnung der Wohnfläche - siehe dazu auch Wohnflächenberechnung

Nach der Rechtsprechung des BGH ist der Begriff "Wohnfläche“ im Wohnraummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen auszulegen.
Dementsprechend ist die Wohnfläche für neu eingegangene Mietverhältnisse nach der ab dem 1. Januar 2004 geltenden Wohnflächenverordnung (WoFlV – Wortlaut siehe nachfolgend) zu ermitteln (BGH, Urteile vom 22. 04. 2009 - VIII ZR 86/08 und 23.05.2007 – VIII ZR 231/06). Im Regelfall sei davon auszugehen, dass die Vertragsparteien sich (stillschweigend) auf eine Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung bzw. bei Vertragsabschluss vor dem 01.01.2004 nach der Zweiten Berechnungsverordnung geeinigt hätten, so der BGH. Die Größe ist durch Ausmessen im fertig gestellten Wohnraum (also nicht nach den Bauplänen) zu ermitteln (§ 3 Abs 4 WoFlV).

Differenzen zwischen Plan und Wirklichkeit treten recht häufig bei den Angaben zur Wohnfläche bei Dachwohnungen (mit Dachschrägen) auf. Die Vermessung ist hier schwierig, es kann leicht zu Fehlern kommen (siehe § 4 WoFlV). Häufig weichen aber auch die Angaben in den Bauplänen gerade im Bereich des Dachgeschosses vom tatsächlichen Aufmaß nach Bauausführung ab. Eine bereits geringe Erhöhung des Fußbodenaufbaus oder eine Absenkung der Kniestöcke kann hier erhebliche Auswirkungen auf die spätere Gesamtwohnfläche – bei gleicher Grundfläche - haben.

Nicht eindeutig sind die Regelungen der WoFlV hinsichtlich der Einbeziehung von Außenflächen (Balkonen, Loggien oder Dachterrassen) in die Wohnfläche. Nach § 4 Nr 4 WoFlV sind solche Außenflächen "in der Regel zu einem Viertel höchstens jedoch zur Hälfte" anzurechnen. Die nicht mehr anwendbare DIN 283 war in diesem Punkt eindeutig: Balkone usw. wurden nur mit 25% der Fläche angerechnet.
Auch der BGH legt sich in seinem jüngsten Urteil dazu (Urteil vom 22. April 2009 - VIII ZR 86/08) nicht auf eine eindeutige Regel fest: In der Regel - vorbehaltlich abweichender Parteivereinbarung oder örtlicher Verkehrssitten – ist nach seiner Ansicht die Grundfläche einer Dachterrasse bis zur Hälfte anzurechnen.

Sind der Wohnfläche Außenflächen enthalten, sollte daher in den Mietvertrag zur Klarstellung folgender Passus aufgenommen werden (in onlineMietverträgen enthalten):

"bei der Berechnung der Wohnfläche wurden Balkone und Terrassen mit 50% ihrer tatsächlichen Fläche angerechnet"

Besonderes Augenmerk ist bei Eigentumswohnungen auf die Wohnfläche zu richten. Da die Größe der Wohnung der entscheidender Faktor für den Kaufpreis ist, werden hier die Grenzen, die die Verordnung zulässt, regelmäßig voll von Architekten ausgeschöpft. Um bei einer Neuvermietung sicher zu gehen, dass die mietrechtliche Toleranzgrenze (+/- 10%) eingehalten wird, empfiehlt es sich hier ganz besonders einmal konkret nachzumessen, bevor der Mieter nach Abschluss des Mietvertrags auf diese Idee kommt.

Letzte redaktionelle Bearbeitung 18.11.2010
Ass.jur. Wirtschaftsanwalt H. Neuhäuser - Spezialist für Mietvertragsrecht