Mietvertrag, Klauseln, Urteile & Vermietungspraxis, ein Ratgeber für Vermieter

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Die Folgen eines ohne Zustimmung abgeschlossenen Untermietvertrags

Ohne Einwilligung seines Vermieters darf der Mieter keine Zimmer seiner Wohnung untervermieten. Das ist gesetzlich (§ 540 BGB) so verankert, steht aber auch zusätzlich in den meisten Mietverträgen.

Hält sich der Mieter nicht daran, so liegt eine Verletzung des Mietvertrages vor, wie der BGH in seinem Urteil (Urteil v. 2. Febr. 2011 - VIII ZR 74/10) in einem „Untermietfall“ auch ausdrücklich bestätigt. Ein Untermietvertrag kann - wie jeder fast jeder Mietvertrag - auch mündlich abgeschlossen werden.

Zu den möglichen Folgen gibt es aber keine allgemein gültige Antwort: Es hänge vom jeweiligen Einzelfall ab, ob der Verstoß gegen den Mietvertrag ein solches Gewicht habe, dass eine ordentliche Kündigung des Hauptmietvertrages gerechtfertigt sei, so der BGH. Im Hintergrund steht dabei auch der Gedanke, dass der Vermieter in bestimmten Fällen - bei einem berechtigten Interesse des Mieters - gesetzlich dazu verpflichtet ist, einem Untermietvertrag zuzustimmen. Der BGH geht aber noch einen Schritt weiter: Kündigt der Vermieter den Hauptmietvertrag wegen einer von ihm nicht genehmigten Untervermietung, obwohl er andererseits verpflichtet wäre, seine Einwilligung zu erteilen (der Mieter hat bspw. nur eine Nachfrage unterlassen), so ist eine Kündigung rechtsmissbräuchlich. Die Kündigung bleibt also ohne Wirkung, sie beendet das Hauptmietverhältnis nicht. Der Vermieter verhalte sich selbst vertragswidrig, so die Karlsruher Richter, wenn er trotz bestehender Verpflichtung den Untermietvertrag zu genehmigen, die Kündigung ausspricht. Hält sich ein Besucher des Mieters länger als 6 Wochen in der Wohnung auf, gilt er übrigens in der Regel als Untermieter.

Redaktionelle Bearbeitung 10.03.2011

Ass.jur. Wirtschaftsanwalt H. Neuhäuser - Anwalt für Mietvertragsrecht