Mietvertrag, Klauseln, Urteile & Vermietungspraxis, ein Ratgeber für Vermieter

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Vereinbarung zur Endrenovierung wegen Summierungseffekt unwirksam

Ein Vermieter wollte es besonders gut machen:

In dem Formularmietvertrag, den er verwendete war unter § 5 Abs. 1 die Pflicht zur Übernahme der Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses durch den Mieter vereinbart, unter § 5 Abs. 4 ein diesbezüglicher Fristenplan aufgeführt sowie eine Regelung zur quotalen Abgeltung unterlassener Schönheitsreparaturen. Prinzipiell handelte es sich um zulässige und wirksame Klauseln, wie das Amtsgericht Mannheim (Urteil v. 20.5.2011, 10 C 14/11) in einem Rechtstreit mit dem Mieter dazu feststellte.
Der Vermieter hatte aber zusätzlich unter „sonstiges“ individualvertraglich im Mietvertrag unter anderem vereinbart: " § 5 Abs. 4 wird gestrichen. Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist die Wohnung renoviert und in ursprünglichem, bezugsfertigen Zustand zu übergeben".

Auch eine solche Vereinbarung ist prinzipiell möglich und nicht unwirksam. Das Gericht vertritt nun aber die Ansicht, wegen des Summierungseffektes, der sich beim Zusammentreffen zweier – jeweils für sich genommen – unbedenklicher Klauseln ergebe, seien die Vereinbarungen zur Renovierung insgesamt unwirksam. Der Mieter konnte die Wohnung daher besenrein verlassen, der Vermieter musste auf eigene Kosten renovieren. Wird der Mieter durch einen Formularmietvertrag unangemessen benachteiligt (§ 307 BGB) so sind die entsprechenden Klauseln unwirksam.

Im vorliegenden Fall war der Mieter verpflichtet während der Mietzeit Schönheitsreparaturen auszuführen und zusätzlich auch noch eine Endrenovierung. Das werte das Gericht als „unangemessen“. Richtig wäre es gewesen, wenn der Vermieter nur seine gesetzliche Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen während der Mietzeit ausgeschlossen hätte. Im übrigen muss eine wirksame Endrenovierungsklausel die Möglichkeit offen lassen, dass in besonderen Fällen ( z.B. kurze Mietdauer) nicht renoviert werden muss, ansonsten besteht auch insoweit das Risiko der Unwirksamkeit. Beim Fachverlag Onlinemietvertrag enthält der „Einheitsvertrag“ eine solche Endrenovierungsklausel (siehe dazu BGH, Urteil vom 18. 2. 2009 (Az VIII ZR 166/08) und » Endrenovierung.

Letzte redaktionelle Bearbeitung 13.12.2010
Ass.jur. Wirtschaftsanwalt H. Neuhäuser - Spezialist für Mietvertragsrecht