Regelungen zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag

Was sind Schönheitsreparaturen - die juristische Definition:

Die Übernahme der sogenannten Schönheitsreparaturen durch den Mieter hat sich als Standard in deutschen Mietverträgen derart eingebürgert, dass bei Vertragsparteien sehr häufig die Ansicht vorherrscht, die Ausführung solcher Arbeiten sei eine gesetzliche Pflicht des Mieters. Genau das Gegenteil ist aber der Fall: Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten, so steht es in § 538 BGB im deutschen Mietrecht.

Die Folge: sofern der Mietvertrag keine Regelungen zu den „Schönheitsreparaturen“ enthält, oder eine vertragliche Regelung unwirksam ist, besteht keinerlei Verpflichtung des Mieters solche Arbeiten durchzuführen. Der Mieter kann dann im Gegenteil vom Vermieter die Vornahme von Schönheitsreparaturen verlangen.

Die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch den Mietvertrag begegnet generell keinen Bedenken (und hat eine lange Tradition), dies ist spätestens seit 1984 in der Rechtsprechung anerkannt (BGH, Beschluss vom 30.10.1984 - VIII ARZ 1/84). Es muss jedoch im Vertrag definiert sein, was Schönheitsreparaturen sind.

Schönheitsreparaturen dienen der Beseitigung von sichtbaren Spuren, die der normale Gebrauch oder der Zahn der Zeit innerhalb gemieteter Räume an deren Oberfläche hinterlassen hat, also zum Beispiel von vergilbten, schmutzigen oder nachgedunkelten Flächen und Stellen, Flecken, Farbabblätterungen, Kratzern, Verschmutzungen und anderen Abnutzungserscheinungen, einschließlich vorbereitender Arbeiten.

Für die Bestimmung des Umfangs von Schönheitsreparaturen wird im Allgemeinen in Mietverträgen die Umschreibung aus § 28 Abs. 4 S. 3 der II. BV (Rechtsverordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen) meist wörtlich in den Mietvertrag übernommen. Diese altertümlich anmutende Formulierung lautet:

„Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“

Genau diese Formulierung verwenden noch die Autoren im "Hamburger Mietvertrag für Wohnraum" oder auch die Autoren im Mietvertrag von Haus & Grund Baden Württemberg und anderer Hauseigentümerverbände, obwohl sie wegen völlig geänderter Wohnstandards völlig veraltet ist. Früher waren Holzdiehlen Fußböden vorherrschend, die regelmäßig gestrichen werden mussten.

Die Vorschrift der II. BV gilt unmittelbar nur für öffentlich geförderten Wohnraum und ist trotz wiederholter Änderungen (zuletzt 2001 und 2003) noch immer vom Gesetzgeber nicht an die Entwicklung der Wohnverhältnisse und die Technik im modernen Wohnungsbau angepasst worden (siehe zum Beispiel das „Streichen“ der Fußböden und das „Kalken“ der Wände!).

Schönheitsreparaturen sind mithin Instandsetzungsarbeiten zur Beseitigung von Abnutzungserscheinungen, die durch normales Wohnen hervorgerufen werden (siehe zum Beispiel: Urteil KG Berlin, MDR 1974 , 319). Zu den Schönheitsreparaturen zählen nur diejenigen Arbeiten, die nach üblichem Sprachgebrauch unter diesen Begriff fallen ( LG Berlin , Urteil vom 11. Februar 1992, Az: 65 S 176/91). Nur solche Arbeiten können im Mietvertrag durch eine wirksame Klausel auf den Mieter abgewälzt werden. Dem Mieter kann also beispielweise nicht ausgegeben werden den Außenanstrich an Türen oder Fenszern zu besorgen.

Nicht zu den Schönheitsreparaturen gehören insbesondere:
Abschleifen, Grundieren und Lasieren der Holzpaneele von Decken- und Wandvertäfelungen sind keine Schönheitsreparaturen, denn solche Arbeiten gehen weit über das hinaus, was mit einem Streichen von Tapeten und Wänden verbunden wäre (LG Marburg, Urteil vom 12. April 2000, Az: 5 S 58/00 Quelle: ZMR 2000, 539-541).

Derartige Arbeiten können daher nicht formularmäßg auf den Mieter abgewälzt werden. Diese Definition macht deutlich, dass es nicht um die Beseitigung von Schäden (z.B. zerschlagene Fensterscheibe, Wasserflecken auf dem Parkett, Rotweinflecken oder Brandlöcher im Teppichboden) geht. Mit Schönheitsreparaturen sollen lediglich die Folgen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mieträume beseitigt werden - mehr nicht. Zur Beseitigung aller von ihm verursachten Schäden ist der Mieter ohnehin nach dem Gesetz verpflichtet, eine derartige Regelung wäre daher im Mietvertrag überflüssig.

Klauseln zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag und die gesetzliche Verpflichtung des Mieters:

Bei Wohnraum- und Gewerbevermietung gilt: Enthält der Mietvertrag keine Regelung und gibt es auch sonst keine Vereinbarung über die Schönheitsreparaturen, so ist der Vermieter nach Gesetz dazu verpflichtet, Schönheitsreparaturen bei Bedarf auf eigene Kosten auszuführen, viele Vermieter übersehen diese gesetzliche Regelung.

Die formularmäßige Abwälzung (in einem Mietvertragsformular) der nach dem Mietrecht (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) ansich dem Vermieter obliegenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist grundsätzlich unbedenklich und benachteiligt den Mieter nicht unangemessen im Sinne des § 307 BGB. Dies ist ständige Rechtsprechung des BGH seit 1992 (BGHZ 92, 363) ebenso BGH, Urteil vom 28. April 2004, Az. VIII ZR 230/03.

Jedoch ist jede Klausel in einem Mietvertrag, die den Mieter mit Renovierungspflichten belastet, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen unwirksam, da mit der gesetzlichen Regelung nicht vereinbar BGH Urteile vom 23. Juni 2004 AZ VII ZR 361/03 und 22. September 2004, AZ VII ZR 360/03.

Mietrechtlicher Grundsatz: Renovierungsarbeiten, die nicht auf Abnutzungen während der Nutzungszeit des Mieters beruhen (z.B. Abnutzungen durch den Vormieter) können nicht auf den Mieter mittels einer Formularklausel im Mietvertrag überwälzt werden, BGH, Urteile vom 28. April 2004, Az. VIII ZR 230/03 und Urteil vom 23. Juni 2004 Az VIII ZR 361/03.
Keine Renovierungspflicht besteht daher trotz anders lautendem Vertrag, wenn der Mieter in eine unrenovierte Wohnung eingezogen ist, diese aber bei seinem Auszug in renoviertem Zustand versetzen soll. Das gilt mit Einschränkungen auch für die Vermietung zu gewerblichen Nutzungszwecken (keine Wohnraumvermietung).

Fristenplan im Mietvertrag für Schönheitsreparturen

Bei Vermietung einer bei Vertragsbeginn nicht renovierten Wohnung ist die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fristenplans jedenfalls dann wirksam, wenn die Renovierungsfristen mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen. Das gilt auch dann, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn renovierungsbedürftig war und der Anspruch des Mieters auf eine Anfangsrenovierung durch den Vermieter vertraglich ausgeschlossen ist. BGH, Urteil vom 01-07-1987 - VIII ARZ 9/86 (Frankfurt).

Die Unwirksamkeit von „starren“ Fristen für die Ausführung von Schönheitsreparaturen in Formularmietverträgen hat sich zwischenzeitlich herumgesprochen. Der BGH hat mehrfach und wiederholt über die Unwirksamkeit solcher Fristenpläne (Urteile vom 23. 6. 2004, 22.09. 2004 und 20.10.2004 - Az VIII ZR 361/03, VIII ZR 360/03, VIII ZR 378/03) entschieden. Obwohl die Entscheidung des BGH nicht unerwartet kam, waren starre Fristpläne in den meisten Formularmietverträgen zumindest bis 2004 die Regel. (Anmerkung: das Urteil des BGH v. 23.06.04 betraf den Haus u. Grundbesitzerverein Hessen. Ähnliche Klauseln wurden zumindest auch in Baden Württemberg (Stuttgart) und Bayern (München) in Formularverträgen der Vermieterorganisationen verwendet).

In neueren Auflagen solcher Formularverträge wird nun versucht, die Unwirksamkeit der Vertragsklausel durch die Formulierung: „Üblicherweise werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Abständen erforderlich sein.....“ (siehe Hamburger Standardmietvertrag für Wohnraum) oder auch „im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen.......erforderlich sein“, zu umgehen.

Solche Formulierungen begegnen unseres Erachtens wegen der durch § 307 Abs 1 BGB geforderten Transparenz aber erneut durchgreifenden Bedenken. Der normale Mieter wird aus dieser Formulierung nicht erkennen können, dass er rechtlich die Möglichkeit haben soll, mit dem Vermieter über die konkrete Länge der Fristen zu verhandeln.

Aus häufigen Kundennachfragen wissen wir, dass bei der Beurteilung eines im Mietvertrag enthaltenen Fristenplanes häufig Rechtsunsicherheiten bestehen: Handelt es sich um einen Fristenplan mit starren Fristen - dann ist er insoweit unwirksam, der Mieter muss gar nicht renovieren - oder sind die Fristen flexibel - dann ist der Vertrag wirksam, der Mieter muss renovieren. Aus diesem Grund verwendet onlineMietvertrag in seinen Mietverträgen überhaupt keine Fristenpläne mehr (Ausnahme: unser Vertragsmuster [mv1]). Das gilt auch für alle Gewerbemietverträge der Bundesgerichtshof hat seine zu starren Fristenplänen (bei Wohnraumvermietung) entwickelete Rechtsprechung auch auf alle Gewerbemietverträge ausgedehnt (!) (BGH, Urteil vom 8. Oktober 2008 – XII ZR 84/06). Gewerbemietverträge von onlineMietvertrag enthalten schon seit Ende 2007 keine starren Fristenpläne mehr.

Hinsichtlich der bisher verwendeten Fristendauer bestehen gleichfalls Bedenken. Soweit wir noch einen Fristenplan verwenden, haben wir hier die Fristen (nach Plan) bereits um 6 Monate generell verlängert (die kurzen Fristen sind wegen modernerer Baustoffe und anderer Umweltbedingungen kaum mehr zu vertreten), zum anderen steht in dem von Onlinemietvertrag verwendeten Vertragstext ausdrücklich, dass der Mieter bei Vorliegen besonderer Umstände eine Verlängerung der Fristen verlangen kann. Die Fristenpläne sind also - wie vom BGH gefordert - flexibel.

Genau darum geht es dem Bundesgerichtshof (BGH): Dem Mieter darf nicht das Recht abgeschnitten werden, bei Vorliegen entsprechender Umstände eine Entbindung von der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen zu erreichen. Die von Onlinemietvertrag verwendeten Klauseln erfüllen diese Bedingungn.

Um die Parität herzustellen, kann auch der Vermieter in gleicher Weise eine Verkürzung der Fristen durchsetzen. Diese sehr flexible Lösung scheint generell geboten zu sein, denn grundsätzlich kann von einem Mieter in einem Formularvertrag nur verlangt werden, Renovierungen in einem Umfang durchzuführen um die von ihm durch Abwohnen verursachten Mängel zu beheben.

Abgeltungsklausel - Kostenquotenklausel in Mietverträgen:

Eine Klausel in einem Formularmietvertrag, die den Mieter dazu verpflichtet, anteilige Kosten zu bezahlen, wenn die Schönheitsrepartauren (nach Fristenplan) noch nicht fällig sind, ist grundsätzlich wirksam (BGH, Urteil vom 7.03. 2007 - VII ZR 247/05). Voraussetzung ist jedoch, dass die Klausel an einen Fristplan anknüpft, dessen Fristen nicht starr, sondern flexibel sind. Siehe dazu die vorstehenden Ausführungen zu Fristenplänen.

Beispiel: Nach dem im Mietvertrag enthaltenen Fristenplan sind Renovierungen der Wohnräume spätestens nach Ablauf von 5 Jahren vorzunehmen. Bis zum Auszug hat das Mietverhältnis jedoch erst 4 Jahre bestanden. Der Vertrag sieht nun in diesen Fällen vor, dass der Mieter für die noch nicht ausgeführten Schönheitsreparaturen einen Kostenbeitrag (anteilig) leistet (=Abgeltungsklausel). In diesem Fall wären maximal 4/5 der Kosten vom Mieter zu erbringen. Dem Mieter darf jedoch auch in diesen Fällen das Recht, die Schönheitsreparaturen selbst kostenkünstig auszuführen nicht abgeschnitten werden.

Beispiel für eine unwirksame Quotenabgeltungsklausel in einem Mietvertrag:

Wortlaut der Klausel im Mietvertrag: Die Mieträume sind zum Vertragsablauf geräumt, sauber und in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei regelmäßiger Vornahme der Schönheitsreparaturen befinden müssen, wobei angelaufene Renovierungsintervalle vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind, und zwar nach Wahl des Mieters in Geld auf der Basis eines Kostenvoranschlages oder durch fachgerechte Renovierung durch den Mieter. Die Klausel sei schon deswegen nicht hinreichend klar und verständlich (und daher unwirksam § 307 BGB), weil ihr nicht entnommen werden könne, was unter einem «angelaufenen Renovierungsintervall» zu verstehen sei, so der BGH zur Begründung der Unwirksamkeit ( BGH, Urteil vom 05.03.2008 (Az.: VIII ZR 95/07)

Mietvertrag mit Klausel über eine Endrenovierung der Wohnung:(siehe dazu auch Endrenovierung)

Die in einem Mietvertrag enthaltene Klausel, die den Mieter verpflichtet, die Wohnung bei Auszug uneingeschränkt fachgerecht zu renovieren (Endrenovierungsklausel) ist unwirksam, entschied der BGH erneut mit Urteil vom 12.09.2007 (Az: VIII ZR 316/06). Eine solche Klausel sei nach Ansicht des BGH eine unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 BGB.
Wirksam ist dagegen eine Klausel die auf den Zeitpunkt der letzten Renovierung Rücksicht nimmt, oder eine Klausel die dem Mieter generell das Recht gibt, sich von der Renovierungspflicht in den Fällen zu "befreien", in denen Schönheitsreparaturen gar nicht erforderlich sind, weil die Räume keine oder nur unerhebliche Abnutzungserscheinungen zeigen, beispielsweise bei nur kurzer Mietdauer oder wenn der Mieter lange Zeit die Wohnung gar nicht oder nur selten benutzt hat.
Damit bestätigt der BGH seine bisherige Rechtsprechung:

Siehe Urteile vom 28. April 2004 - Az: VIII ZR 230/03 | Urteile vom 3. Juni 1998 - Az: VIII ZR 317/97 |Utteil vom 14. Mai 2003, Az. VIII ZR 308/02 | Urteil vom 25. Juni 2003, Az. VIII ZR 335/02, bestätigt im Urteil des BGH vom 26. Mai 2004 - Az: VII ZR 77/03.