Mietvertrag, Klauseln, Urteile & Vermietungspraxis, ein Ratgeber für Vermieter

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Wertlose Klauseln im Mietvertrag. Salavtorische Klausel hilft nicht

Wertlose Klauseln in einem Mietvertrag

Der Grundsatz, dass man sich an das, was im Mietvertrag schwarz auf weiß geschrieben steht, auch halten muss, gilt nur noch eingeschränkt. Selbst im gewerblichen Bereich bekommt die Vertragsfreiheit immer mehr und größere Löcher, denn nicht die Vertragspartner sondern zunehmend die Gerichte bestimmen darüber, welche Rechte sich aus einer vertraglichen Abmachung ergeben und welche nicht.
Jüngstes Beispiel ist das BGH-Urteil vom 8.10.2008 (Az XII ZR 84/06): Eine Klausel in einem Mietvertrag wurde für unwirksam erklärt. Sie enthielt „starre“ Fristen, nach deren Ablauf der Mieter eines Gewerbeobjektes jeweils verpflichtet sein sollte Schönheitsreparaturen auszuführen (Anmerkung: Bisher galt der Grundsatz, dass Fristenplänen für Renovierungen nur in Wohnraummietverträgen unwirksam sind, nicht aber bei der Vermietung zur gewerblichen Nutzung).

Eine Umdeutung oder Auslegung der unwirksamen Klausel durch das Gericht kommt selbst dann nicht in Betracht, wenn der Vertrag eine sog. salvatorische Klausel enthält. In einer salvatorischen Klausel vereinbaren die Parteien, dass eine unwirksame Regelung durch eine wirksame Regelung ersetzt werden soll, die dem wirtschaftlich gewollten Ergebnis möglichst nahe kommt. Der BGH hält vielmehr am sog. „Verbot der geltungserhaltenden Reduktion“ fest. Im Klartext bedeutet dies, dass eine in einem Mietvertrag als unwirksam erkannte Klausel komplett wegfällt und nur durch eine ev. bestehende gesetzliche Regelung ersetzt werden kann. Unter dem Gesichtspunkt der Rechtssicherheit erscheint dies sinnvoll, für die Betroffenen können sich im Einzelfall aber wirtschaftlich schwerwiegende Folgen ergeben.

Enthält eine Mietvertrag eine salavtorische Klausel, so zeigt dies lediglich, dass der Autor des Mietvertrags sich nicht eingehend mit der Materie beschäftigt hat. Die Klausel ist unwirksam und völlig wirkungslos.

Redaktionelle Bearbeitung 18.05.2009
Ass.jur. Wirtschaftsanwalt H. Neuhäuser - Spezialist für Mietvertragsrecht