Mietvertrag, Klauseln, Urteile & Vermietungspraxis, ein Ratgeber für Vermieter

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Rauchverbot (in der Wohnung) im Mietvertrag:

Die Zulässigkeit eines Rauchverbotes im Mietvertrag
BGH , Urteile vom 28. 6. 2006 - VIII ZR 124/05 und 5. März 2008 (VIII ZR 37/07)

Über die Wirksamkeit eines Rauchverbotes in einem Formularmietvertrag hat der Bundesgerichtshof in beiden Urteilen bisher nicht ausdrücklich entschieden. Rechtlich möglich und zulässig (aber schwer durchsetzbar) ist nur eine individuelle mit dem Mieter abgeschlossenen Nichtraucher-Vereinbarung.

Generelle Rauchverbote in Formularmietverträgen, die sich auch auf Balkone und Terrassen beziehen, dürften aber wegen der damit verbunden sehr starken Einschränkung der Persönlichkeitsrechte des Mieters nicht zulässig sein. Umstritten bleibt die Wirksamkeit eines eingeschränkten Rauchverbotes, welches sich bspw. nur auf geschlossenen Räume, Treppenhäuser oder Flure bezieht. Vorherrschend ist die aber Meinung, dass – abgesehen von einer individuellen Nichtraucherabmachung (siehe erster Absatz oben) – Rauchverbote in vorformulierten Mietverträgen unwirksam sind. Die Aufnahme einer Rauchverbotsklausel im Mietvertrag ist dennoch für den Vermieter nicht juristisch nachteilig.

Das Rauchen selbst kann der Vermieter nachträglich nicht einseitig untersagen (Ausnahme: Vermieter gegenüber einem Untermieter in der gemeinsam genutzten Wohnung).
Allerdings entstehen dem Vermieter auch keine Nachteile, wenn ein absolutes Rauchverbot in den Formular-Mietvertrag aufgenommen wird. Einziges Risiko: Die Klausel ist unwirksam, der Mieter braucht sich an das Verbot nicht zu halten.

Der Mieter ist zur Nutzung des gemieteten Wohnraums innerhalb der durch die vertraglichen Vereinbarungen gezogenen Grenzen berechtigt (§ 535 I 1 BGB). Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538 BGB). Sofern keine das Rauchen in der gemieteten Wohnung untersagende oder einschränkende Vereinbarung besteht, gehört das Rauchen zum vertragsgemäßen Gebrauch, so die Ansicht des BGH. Ein Mieter, der in der gemieteten Wohnung raucht und hierdurch während der Mietdauer Ablagerungen verursacht, verhält sich deshalb grundsätzlich nicht vertragswidrig.

Ausnahme: Für Ketten- Zigarren- oder Pfeifenraucher: Zumindest ein exzessiver Tabakgenuss gilt jetzt als Verletzung der mietvertraglichen Pflichten, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch eine normale Wohnungsrenovierung beseitigt werden können, so der BGH in seinem Urteil vom 5. März 2008 (VIII ZR 37/07). Mieter müssen Vermietern in solchen Fällen den Schaden (Kosten einer Wohnungssanierung) ersetzen.

Redaktionelle Bearbeitung 26.05.2008
Ass.jur. Wirtschaftsanwalt H. Neuhäuser - Spezialist für Mietvertragsrecht