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Mietvertrag, Übergabeprotokoll & Praxis: Probleme mit einem Raucherschaden

Anfrage eines Vermieters (Originaltext) :

Guten Tag Herr Neuhäuser,

Ihre letztes Antwort kam leider ganze 3 Tage zu spät. Ich möchte Sie noch um eine Auskunft bitten:

Da ich mir nicht ganz sicher bzgl Raucherschäden war und die 2ZKB Wohnung bis auf die verrauchte Küche und Flur sonst in Ordnung war, hatte ich bereits bei der Wohnungsübergabe eine Pauschale von EUR 300,- für einen Neuanstrich der Küche als Einbehalt aus der 510,- Kaution schriftlich akzeptiert. Im Nachhinein stellt sich jedoch heraus, daß der Schäden weitaus höher ist. Nach dem Anstrich hat es immer noch unsäglich beissend nach Nikotin gestunken. Nach Ausbau der Küchenmöbel wurden in Küche und Flur alle Tapeten an Wänden und Decken bis auf den Putz entfernt. Alle Türen, insbesondere die Küchentür sowie dasKüchenfenster sind aus Holz und waren einmal weiss lackiert. Jetzt sind sie braun-gelb und stinken nach Nikotin und kaltem Rauch. Auch die mitvermieteten Küchenmöbel aus Massivholz stinken nach 4 wöchiger intensiver Belüftung immer noch so stark, daß sie selbst den vorher geruchsneutralen Auslüftungsraum infiziert haben. Der Schaden erweist sich als wesentlich höher als nach Augenschein bei Übergabe für mich erkennbar und nach Angaben der Mieterin plausibel ("Nur gelegentlich mal eine geraucht und dann gleich ganz lange gelüftet").

Nach jetzigem Wissen beträgt der Schaden eher >2000,- als die vermuteten 300,-

Im Übergabeprotokoll steht: Räume: "Die Küche ist stark verraucht, Schönheitsreparatur lt. MV fällig" Ergebnis: "Die Wohnungweist die o.g. Mängel auf" "Beide Vertragspartner einigen sich auf eine pauschale Zahlung zur Abgeltung der o.g. Mängel iHv EUR 300,-. Wird von der Kaution einbehalten".

Kann ich jetzt - nach einem Monat mit vielen Arbeiten an der Wohnung und erfolglosem Lüften - meine Schadensforderung aussichtsreich dem tatsächlichen Schaden anpassen? Ich wäre Ihnen für eine Einschätzung oder einen Hinweis sehr dankbar!

Antwort:

Hinsichtlich der im Abnahmeprotokoll vereinbarten "Pauschale" (300 €) könnten Sie argumentieren, dass sich die Vereinbarung nur auf Wohnungsmängel, nicht aber auf Schäden bezieht. Sie haben ja ausdrücklich "zur Abgeltung von Mängeln" formuliert. Im damaligen Zeitpunkt hätten Sie den durch exzenssives Rauchen entstanden Schaden nicht erkannt und waren noch der irrigen Meinung gewesen, das Problem ließe sich durch reguläre Schönheitsreparaturen beheben. Deshalb kann sich Ihr Einverständnis mit der pauschalen Abstandssumme nicht auf Schäden an der Wohnung beziehen sondern nur auf die durch normalen Wohngebrauch entstandenen Abnutzungen (es ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass starke Nikotinablagerungen als Beschädigungen der Wohnung anzusehen sind - meine Mietverträge enthalten entsprechende Formulierungen).

Es kommt nun in Ihrer Angelegenheit aber noch ein weiteres schwerwiegendes Problem hinzu: Wenn Sie die vorhandenen Schäden nicht vor Ausführung der Schönheitsreparaturen durch einen Sachverständigen (am Besten natürlich im gerichtlichen Beweissicherungsverfahren) haben feststellen lassen, wird es Ihnen im Fall einer gerichtlichen Auseinandersetzung kaum gelingen, den Schaden nachzuweisen. Sollten Sie daher keinen Sachverständigen eingeschaltet haben, würde ich insgesamt von einer gerichtliches Auseinandersetzung abraten, was den Versuch einer außergerichtlichen Geltendmachung des Schadens aber nicht ausschließt.

Ass.jur. Wirtschaftsanwalt H. Neuhäuser - Spezialist für Mietvertragsrecht