Mietvertrag, Klauseln, Urteile & Vermietungspraxis, ein Ratgeber für VermieterStichwortverzeichnis » anzeigen |
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Offene Rechnung kein Kündigungsgrund für den MietvertragBGH, Urteil vom 14. Juli 2010 – VIII ZR 267/09 Wegen eines erheblichen Zahlungsrückstands kündigte die Vermieterin die Wohnung eines Mieters fristlos und erhob anschließend Räumungsklage. Innerhalb der gesetzlichen » Schonfrist « ( 2 Monate nach Erhebung der Räumungsklage) wurden die Mietrückstände schließlich vom „Sozialamt“ beglichen, so dass die Vermieterin zur Beendigung des Räumungsprozesses gezwungen war. Natürlich muss der Mieter in solchen Fällen auch die Prozesskosten tragen, was aber, wenn er mittellos ist und nicht zahlen kann? Im vorliegenden Fall kündigte die Vermieterin wegen der noch offenen Rechnung für die Prozesskosten den Mietvertrag erneut fristlos und erhobt erneut – da der Mieter nicht zahlte – Räumungsklage. Diese Klage wies der BGH in letzter Instanz mit der Begründung ab, die offene Rechnung alleine sei kein ausreichender Grund für eine außerordentliche Kündigung. Auf einen einfachen Nenner gebracht sieht sich der BGH daran gehindert, die Kündigung als ausreichend für eine Räumungsklage anzusehen, weil nach der gesetzlichen Regelung bereits die Erklärung einer öffentlichen Stelle, nur für die Mietrückstände (ohne Kosten) aufzukommen, genügt, um die Kündigung unwirksam werden zu lassen. Würde man eine erneute außerordentliche Kündigung wegen der offenen Kosten des Räumungsrechtstreites zulassen, widerspräche dies dem vom Gesetzgeber verfolgten Grundgedanken der Verhinderung einer Obdachlosigkeit. Deutlich streicht der BGH jedoch heraus, dass Mieter ihre Pflichten aus dem Mietverhältnis bei Nichtbezahlung der Prozesskosten verletzen. Zumindest an einer Mietsicherheit (Kaution) kann sich der Vermieter damit also schadlos halten. Zu der Frage, ob der Vermieter in diesen Fällen das Mietverhältnis durch ordentliche (fristgerechte) Kündigung beenden kann, äußert sich der BGH nicht direkt. Die gesetzliche Vorschrift dazu lautet: § 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters (1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. … (2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn 1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, ........ Man wird davon ausgehen können, dass die Nichtbezahlung der Prozesskosten (da Pflichtverletzung des Mietverhältnisses) zu einer ordentlichen Kündigung berechtigt. Legt der Mieter nun aber Widerspruch gegen die Kündigung gem. § 574 BGB ein, so werden zuletzt die Gerichte darüber zu entscheiden haben, ob auch unter Berücksichtigung "berechtigter" Interessen des Vermieters ein „Härtefall“ vorliegt, und der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann also dem Vermieter die Fortsetzung zugemutet werden kann. Zumindest wenn und solange der Mieter Raten auf die Prozesskosten bezahlt, dürfte er einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses haben. Also muss wegen der weiter entstehenden Kosten von einer Kündigung und Erhebung einer Räumungsklage eher abgeraten werden. Redaktionelle Bearbeitung 05.09.2010
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