Kaution ist keine Leihgabe (Kautionskonto Pflicht)

Ganz genau wissen wollte es ein Mieter-Ehepaar: In ihrem Mietvertrag hatten sie mit dem Vermieter die Zahlung einer Barkaution in Höhe von 2.000 € vereinbart. Obwohl der Vermieter immer wieder dazu aufforderte, übergaben sie dem Vermieter aber kein Geld. Vermutlich befürchteten sie, dass der Vermieter des Gutshofes mit Stallungen für Pferde in finanziellen Schwierigkeiten steckt. Sie verlangen daher vom Vermieter, dass der ihnen ein gesondertes und den gesetzlichen Anforderungen genügendes Mietkautionskonto vor der Zahlung benennt, auf das sie die Kaution dann sofort einzahlen wollten.

Das Gesetz schreibt vor, dass die Anlage der Kaution bei einer Bank getrennt vom übrigen Vermögen des Vermieters erfolgen muss. Das Geld ist damit – da nicht Vermögen des Vermieters – im Falle einer Insolvenz vor dem Zugriff anderer Gläubiger sicher. Der Vermieter konnte oder wollte den Mietern kein solches Kautionskonto benennen und kündigte statt dessen den Mietvertrag wegen Nichtbezahlung der vereinbarten Kaution. Darüber kam es dann zum Rechtstreit, den der BGH (Urteil v. 13. 10. 2010 – VIII ZR 98/10) in letzter Instanz aber zu Gunsten der Mieter entschied: Der Mieter dürfe die Zahlung der Kaution davon abhängig machen, dass der Vermieter zuvor ein insolvenzfestes Konto benennt, so die Karlsruher Richter. Verweigere der Mieter die Zahlung, solange ihn kein sicheres Kautionskonto benannt worden sei, verletze er damit seine Pflichten nicht, das Mietverhältnis könne also nicht gekündigt werden.

Dem Mieter sollte also bereits im Mietvertrag eine "Kautionskonto" benannt werden, auf welcher die Kautionssumme einbezahlen muss. Anders als beim Sparbuch (siehe nachstehender Beitrag) hat der Vermieter aber keinerlei Probleme auf die Kaution im Realisierungsfalle zuzugreifen.

Für Vermieter problematisch: Mietsicherheit (Kaution) durch Sparbuch

In einem Urteil vom 5.5.2010 hat das Amtsgericht Nürtingen (Az: 42 C 2304/09) entschieden, dass der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Herausgabe des Sparbuches an den Mieter nicht wegen angeblicher Schadensersatzansprüche aus dem Mietverhältnis verweigern darf. Nach Ansicht des Amtsgerichts könne der Vermieter statt dessen aus dem Pfandrecht unmittelbar vorgehen.

Dies bedeutet, dass der Vermieter die in dem Sparbuch gegenüber der ausstellenden Bank verbriefte Forderung nach den für Pfandrechte an Rechten gemäß § 1273 ff BGB geltenden Regeln einziehen kann. Zuvor wird allerdings erst einmal eine Kündigung des Sparbuchs ( vgl. § 1283 BGB) erforderlich sein.

Die praktische Vorgehensweise des Vermieters hängt wesentlich davon ab, ob und welche Vereinbarungen im Mietvertrag oder einer sonstigen Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter getroffen wurden. Gibt es keine Regelungen (was der Normalfall sein dürfte), so kann der Vermieter die Einziehung der Forderung bei der Bank nur erfolgreich betreiben, wenn er zuvor über seine Forderung einen vollstreckbaren Titel erwirkt hat (vgl. § 1277 BGB - Gerichtsurteil oder bestandskräftiger Vollstreckungsbescheid).

Für die Vermietungspraxis bedeutet dies, dass die Übergabe und Verpfändung eines Sparbuches als Kaution nicht mehr als geeignetes unkompliziertes Sicherungsmittel eingestuft werden kann. Die realisierung einer Forderung kann Monate in Anspruch nehmen und ist mit viel Aufwand verbunden. Um die rechtliche Position des Vermieters zu stärken wären umfangreiche Regelungen im Mietvertrag erforderlich, deren Wirksamkeit wiederrum fraglich ist, denn es könnten Regeln, die in einem Bankformular enthalten sind, entgegenstehen.

Es wird deshalb geraten, eine Barkaution vom Mieter zu verlangen und die Annahme eines Sparbuches abzulehnen. Selbstverständlich sollte sein, dass man als Vermieter möglichst zeitnah über eventuell bestehende Gegenansprüche und die Kaution abrechnet. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter auch vier Jahre nach Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht über die Kaution abgerechnet. Dies bezeichnete das Amtsgericht als treuwidrig. Im Ergebnis kann sich der Vermieter in dieser Situation (4 Jahre ohne Abrechnung) nicht mehr auf ein Zurückbehaltungsrecht am Kautionssparbuch berufen.

Redaktionelle Bearbeitung 5.08.2010

Ass.jur. Wirtschaftsanwalt H. Neuhäuser - Anwalt für Mietvertragsrecht