Mietvertrag, Klauseln, Urteile & Vermietungspraxis, ein Ratgeber für Vermieter

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Keine Pflicht zur Mangelbeseitigung bei Überschreitung der "Opfergrenze"

» Opfergrenze « für Vermieter
(BGH, Urteil vom 21. April 2010 (Az: VIII ZR 131/09)

Es sind häufig besonders krasse Fälle, die dem BGH Anlass geben seine Rechtsprechung zum Mietrecht zu verfeinern, so auch in diesem Fall: Eine Mieterin verlangte von ihrer Vermieterin die Zahlung eines Kostenvorschusses für die Beseitigung von Mängeln an dem von ihr seit 1988 gemieteten Einfamilienhaus. Sie selbst beziffert die Reparaturkosten der an den Innen- und Außenwänden des Hauses vorhandenen Risse sowie für die Beseitigung von weiteren Schäden auf 47.500 €.

Den Betrag fordert sie gerichtlich ein, nachdem sich die Vermieterin unter Berufung auf die „Opfergrenze“ weigerte, die Mängelbeseitigung vorzunehmen. Dazu argumentiert sie, die Kosten seien realistisch betrachtet mindestens doppelt so hoch, bei einem Verkehrswert des Hauses von nur 28.000 € sei ihr eine Reparatur nicht zumutbar. Gesetzlich ist keine Opfergrenze vorgesehen (vgl. § 536a BGB), sie ist ausschließlich ein Konstrukt der Rechtsprechung. Danach endet die Verpflichtung des Vermieters zur Beseitigung eines Mangels, wenn die Zumutbarkeitsgrenze überschritten ist. Wann dies der Fall ist, müsse von Fall zu Fall wertend ermittelt werden, so der BGH. Es darf kein krasses Missverhältnis zwischen dem Reparaturaufwand einerseits und dem Nutzen der Reparatur für den Mieter sowie dem Wert des Mietobjekts andererseits entstehen. Da dies vorliegend unzweifelhaft der Fall ist, besteht keine Verpflichtung der Vermieterin.

Wichtig ist aber auch die folgende, in diesem Zusammenhang gemachte Aussage des BGH: Nach seiner Ansicht seien die Voraussetzungen für den geltend gemachten Vorschussanspruch hier schon deshalb gegenwärtig nicht erfüllt, weil die von der Mieterin beabsichtigten Reparaturen zwecklos sind, solange nicht die Ursachen der Rissbildung erforscht und beseitigt worden sind. Zwecklose Maßnahmen sind nach Ansicht des BGH ungeeignet und damit nicht erforderlich im Sinne des § 536a Abs. 2 BGB. Dies bedeutet nichts anderes, als dass sich der Vermieter auf Reparaturen, deren Erfolg nicht sicher ist, nicht einlassen muss. Gleiches gilt für irreparable Schäden.

Redaktionelle Bearbeitung 22.03.2010
Ass.jur. Wirtschaftsanwalt H. Neuhäuser - Anwalt für Mietvertragsrecht