Mietvertrag, Klauseln, Urteile & Vermietungspraxis, ein Ratgeber für Vermieter

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Der Mietvertrag ist für die Beurteilung ob ein Mietmangel vorliegt entscheidend.

Die Regelungen im Mietvertrag sind für die Beurteilung ob ein Mangel vorliegt entscheidend!
BGH, Urteil vom 23. 9. 2009 - VIII ZR 300/08

Für die Beurteilung, ob eine Wohnung oder Gewerberäume mangelhaft sind oder nicht, und deshalb ein Mangel besteht, der dem Mieter sowohl ein Recht zur Mietminderung (§ 536 I BGB) als auch einen Anspruch auf Mangelbeseitigung (§ 535 I 2 BGB) gewährt, sind in erster Linie die Vereinbarungen der Vertragsparteien im Mietvertrag maßgebend. Darauf weißt der BGH in seinem Urteil vom 23. 9. 2009 - VIII ZR 300/08 hin.

Besteht eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Wohnung oder der Gewerberäume vom mietvertraglich vorausgesetzten Zustand, liegt ein Mangel vor.

Soweit Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand durch den vereinbarten Nutzungszweck – bspw. die Nutzung als Wohnung – bestimmt. Der Mieter einer Wohnung kann dabei nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Dabei sei insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen, so der BGH.

Enthält der Mietvertrag keine konkreten Aussagen gilt folgendes:

Bei einer Raummiete gelten die zu den Mieträumen gehörenden Nebengelasse grundsätzlich ohne zusätzliches Entgelt als mitvermietet. Das gilt auch für Außenflächen, die (allein) von der vermieteten Wohnung aus betreten werden können und deshalb nur für eine alleinige Benutzung durch den Mieter in Betracht kommen.

Eine Vereinbarung kann auch „konkludent“ erzielt werden. Davon kann nach Ansicht des BGH ausgegangen werden, wenn der Mieter dem Vermieter bestimmte Anforderungen an die Mietsache zur Kenntnis bringt und dieser zustimmt. Eine einseitig gebliebene Vorstellung des Mieters genügt dafür jedoch selbst dann noch nicht, wenn sie dem Vermieter bekannt ist. Erforderlich sei vielmehr weiter, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert, so die Karlsruher Richter.

Konkludente Vereinbarungen spielen häufig dann eine Rolle, wenn es um Vereinbarungen hinsichtlich der Nutzungsmöglichkeiten eines Teiles (bspw. einer Dachterrasse) geht.

Der genauen Beschreibung des Mietobjektes im Mietvertrag sowie der Nutzungszwecke (insbesondere bei Gewerbeobjekten) kommt daher eine zentrale Bedeutung zu.

Redaktionelle Bearbeitung 02.01.2010
Ass.jur. Wirtschaftsanwalt H. Neuhäuser - Spezialist für Mietvertragsrecht