Mietvertrag, Klauseln, Urteile & Vermietungspraxis, ein Ratgeber für Vermieter

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Mieter ignoriert den im Mietvertrag vereinbarten Kündigungsausschluss

Anfrage eines Mieters (Originaltext) :

Hallo,

ich habe folgende Frage: Ich bin Vermieter. Ich hatte mit meinem Mieter einen 3-jährigen Mietvertrag abgeschlossen. Jetzt will er bereits nach 8 Monaten kündigen. Die Kündigungsfrist von 3 Monaten ist mir bekannt, aber gibt es da keine mögliche Strafe wegen Vertragbruchs. Ich habe irgendwann mal gehört,dass wenn der Vertrag gebrochen wird, man nach der 3-monatigen Kündigungsfrist noch 3 Monatsmieten Strafe einfordern kann (falls man keinen Nachmieter gefunden hat). Stimmt das?

Vielen Dank im Vorraus für Ihre Antwort

Antwort:

Nein Herr *******, da bringen Sie etwas durcheinander.

Nach der Rechtsprechung des BGH ist eine wechselseitiger Kündigungsverzicht in einem Mietvertrag bis zur maximalen Dauer von 4 Jahren zulässig. Wie genau Ihr Mietvertrag formuliert ist, weiß ich natürlich jetzt nicht, da sie ihn wohl nicht hier gekauft haben. Wenn der Kündigungsausschluss aber wirksam ist, so hat Ihr Mieter keine Berechtigung zu kündigen, er bricht mit einer Kündigung – wie Sie richtig sagen – den Mietvertrag. Zur Wirksamkeit eines Kündigungsausschlusses siehe neues Urteil des BGH >> Kündigung-Ausschluss

Die Kündigung des Mieters müssten Sie schriftlich zurückweisen bzw. mit dem Hinweis auf den Kündigungsausschluss widersprechen. Verhält sich der Mieter nun nicht vertragskonform, indem er bspw. dennoch auszieht und keine Miete mehr bezahlt, so macht er sich schadensersatzpflichtig. Er muss Ihnen dann den Betrag als Schaden ersetzen, der Ihnen verloren geht, zum Beispiel entgangene Miete bis zur Neuvermietung, Kosten für Zeitungsanzeigen usw.. Eine pauschale Vertragsstrafe in irgend einer Höhe kennt das Gesetz aber nicht! Im Einzelfall können das auch mehr als 3 Monate Miete sein. In einem Mietvertrag wäre die Vereinbarung einer pauschalen Vertragsstrafe unwirksam (also so nicht möglich).

Ass.jur. Wirtschaftsanwalt H. Neuhäuser - Spezialist für Mietvertragsrecht