Mietvertrag, Klauseln, Urteile & Vermietungspraxis, ein Ratgeber für Vermieter

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Kündigungsausschluss bei Wohnraummietverträgen maximal 45 Monate

Ohne besondere Vereinbarungen im Mietvertrag gilt jedes Mietverhältnis unbefristet. Mieter und Vermieter können das Mietverhältnis dann mit der gesetzlichen Kündigungsfirst kündigen. Eine normale Wohnung kann also bis zum 3. Werktag jeden Monats für den Ablauf des übernächsten Monats gekündigt werden.

Die Rechtsprechung des BGH lässt es nun seit längerem zu, das Vermieter und Mieter wechselseitig durch Vereinbarung im Mietvertrag auf dieses gesetzliche Kündigungsrecht verzichten. Allerdings nur für die Dauer von maximal 4 Jahren. Der BGH hat diesen Grundsatz in seinem neuen Urteil zum Kündigungsverzicht vom 08.12.2010 - VIII ZR 86/10 nochmals bestätigt, gleichzeitig aber sehr genau präzisiert und damit eine scharfe Grenze gezogen:

Unzulässig ist ein Kündigungsverzicht dann, wenn keine Kündigung vor Ablauf der 4-Jahres-Frist erfolgen darf, denn dann würde das Mietverhältnis frühestens nach 4 Jahren + Kündigungsfrist (im günstigsten Fall 2 Monate) enden. Es muss die Möglichkeit verbleiben, dass vorzeitig so gekündigt wird, dass das Mietverhältnis auch tatsächlich nach Ablauf von 4 Jahren seit Vertragbeginn endet!

Rein rechnerisch bedeutet dies folgendes: 4 Jahre entsprechen 48 Monaten. Zieht man die Kündigungsfrist von maximal 3 Monaten ab, verbleiben noch 45 Monate. Man kann also wechselseitig (Mieter und Vermieter) längstens für die Dauer von 45 Monaten (ab Vertragsbeginn) auf das Recht zu einer ordentlichen Kündigung des Mietvertrags verzichten. Einschränkungen des Rechtes zu einer außerordentlichen Kündigung (wenn entsprechende Gründe vorliegen) sind aber immer unzulässig.

Redaktionelle Bearbeitung 21.01.2011

Ass.jur. Wirtschaftsanwalt H. Neuhäuser - Anwalt für Mietvertragsrecht