Mietvertrag, Klauseln, Urteile & Vermietungspraxis, ein Ratgeber für Vermieter

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Im Mietvertrag kann die Farbwahl durch den Mieter (für Wandanstriche) nicht vorgeschrieben werden.

Farbwahlklauseln im Mietvertrag:

Der Bundesgerichtshof hat sich im Jahr 2009 in zwei Urteilen mit den sogenannten "Farbwahlklauseln" in Mietverträgen auseinandergesetzt (in beiden Fällen zog der Vermieter den Kürzeren):

Grundsätzlich (BGH, Urteil vom 18. Februar 2009):

In einem neuerlichen Urteil zur Gestaltung (Dekorationen, Wandanstriche usw. ) der Mietwohnung durch den Mieter hat der BGH noch einmal klargestellt, dass der Vermieter während des Bestehens eines Mietverhältnisses keinen Einfluss darauf nehmen darf, wie der Mieter die Wohnung gestaltet. Schreibt der Vermieter beispielsweise im Mietvertrag vor, dass nur helle Farben für die Dekoration verwendet werden dürfen, schränkt er damit die Möglichkeiten der Gestaltung des persönlichen Lebensbereiches des Mieters ein. Für diese Einschränkung bestehe kein anzuerkennendes Interesse des Vermieters, so der BGH (Urteil vom 18. Februar 2009 - VIII ZR 166/08). Die entsprechende Klausel ist unwirksam.

Wohl aber kann der Vermieter im Mietvertrag vorschreiben, dass im Falle einer farbigen Dekoration der Wände beim Auszug die früheren Zustände durch den Mieter wieder hergestellt werden. Nur während der Dauer des Mietverhältnisses dürfen ihm keine Vorschriften gemacht werden. Wird aber unglücklicherweise in einem Mietvertrag die Renovierungsklausel derart gestaltet, dass auch für die laufend zu erbringenden Renovierungen nur „helle Farbtöne“ verwendet werden dürfen, ist die gesamte Vertragsklausel unwirksam. Die Folge ist, dass der Mieter überhaupt keine Renovierungen (auch nicht beim Auszug) mehr vornehmen muss und zwar auch dann nicht, wenn besonders farbenfroh dekoriert wurde.

"spitzfindiger" geht's kaum - (BGH, Urteil zur Farbwahlklausel vom 23. September 2009):

Unter der Rubrik „Schönheitsreparaturen“ stand in einem Mietvertrag, über dessen Wirksamkeit der Bundesgerichtshof am 23. September 2009 per Urteil (Az: VIII ZR 344/08) entschied, folgendes:

„Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere:………, das Weißen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände." Diese Arbeiten sollte der Mieter auch während des Mietverhältnisses, also nicht nur bei dessen Beendigung ausführen.

Die Formulierung ist nach Ansicht des BGH unwirksam. Im Ergebnis ist der Mieter nun nicht dazu verpflichtet, irgendwelche Arbeiten auszuführen. Es bestehe kein anerkennenswertes Interesse des Vermieters an einem Wand- und Deckenanstrich allein in der Farbe weiß, so der BGH. Werde dem Mieter durch den Mietvertrag quasi aufgezwungen mit weißen Decken und Wänden in der Wohnung zu leben, sei er unangemessen benachteiligt, er müsse die Wohnung während der Mietzeit dekorieren können wie es ihm gefalle. Unter dem Begriff "weißen" sei nicht lediglich ein Synonym für streichen, sondern auch einen Anstrich in weißer Farbe zu verstehen, so das Gericht. Der BGH bestätigt damit seine Rechtsprechung zu sogenannten „Farbwahlklauseln“ in Mietverträgen, nach der es dem Mieter immer freigestellt sein muss, seine Wohnung (während der Mietzeit) farblich so zu gestalten, wie er es gerne hätte.

Farbwahlklauseln in orginal Onlinemietverträgen:

Alle zu diesem Thema in original Onlinemietverträgen enthaltenen Klauseln, halten schon immer einer rechtlichen Beurteilung stand und sind nicht unwirksam.

Dem Mieter ist es völlig freigestellt, wie er seine Wohnung während der Mietzeit dekoriert. Durch eine zusätzlich "Wohngestaltungsklausel" wird aber für alle Fälle sichergestellt, dass der Mieter dann, wenn er "seine" Wohnung mit dunklen oder sonst auffälligen unüblichen Fraben dekoriert hat, den beim Einzug bestehenden Zustand beim Auszug wieder herstellen muss. Dieser Anspruch des Vermieters ist vom BGH im Urteil vom 18. Februar 2009 (siehe oben) anerkannt.

Redaktionelle Bearbeitung 25.09.2009
Ass.jur. Wirtschaftsanwalt H. Neuhäuser - Spezialist für Mietvertragsrecht