Vereinbarungen über eine Endrenovierung der Mietwohnung (außerhalb des Mietvertrags)
1. Individualabrede (zusätzliche Vereinbarung, außerhalb eines Formularmietvertrags)
mit dem Mieter über Endrenovierung
BGH, Urteil vom 18. 3. 2009 - XII ZR 200/06 (LG Berlin)
Bei der Geschäftsraummiete bestehen nach Ansicht des BGH grundsätzlich keine Bedenken dagegen, den Mieter individualvertraglich zur Endrenovierung - unabhängig vom tatsächlichen Erhaltungszustand der Räume - zu verpflichten (wohl aber im Formularmietvertrag – siehe nachstehend). Ihre Schranken findet die Wirksamkeit einer solchen Vereinbarung dann nur in den Verbotsgesetzen i.S. des § 134 BGB, im Verbot der Sittenwidrigkeit (§ 138 BGB) und dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB).
Eine Individualabrede liegt nach der Rechtsprechung des BGH (WM 1995, 1455) bei einem von einer Partei gestellten Vertragstext dann vor, wenn der Verwender den in seiner Mietvorlage enthaltenen gesetzesfremden Kerngehalt inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und dem Verhandlungspartner einen Einfluss auf die inhaltliche Ausgestaltung der Bedingungen des Mietvertrags tatsächlich einräumt.
Es wird deshalb empfohlen, diese Vorgänge bei Vertragsabschluss schriftlich zu dokumentieren.
Zugleich kann diesem Urteil des BGH aber auch entnommen werden, dass hinsichtlich der Wirksamkeit einer unbeschränkten Endrenovierungsklausel in einem Gewerbe-Formularvertrag seitens des BGH Bedenken bestehen. Insoweit wird auch auf das Urteil des BGH zum Thema „Schönheitsreparaturen“ bei der Gewerbemiete vom 8.10.2008 (Az XII ZR 84/06) hingewiesen. Im Grundsatz hält der BGH also daran fest, dass Renovierungsklauseln, die sich nicht am tatsächlichen Renovierungsbedarf orientieren auch in Gewerbemietverträgen unwirksam sind.
2. Die Möglichkeiten, eine Endrenovierung der Wohnung mit dem Mieter im Formularmietvertrag zu vereinbaren.
Viele Möglichkeiten bleiben dem Vermieter von Wohnraum nicht, um mit einem Mietvertrag sicher zu stellen, dass der Mieter beim Auszug die Wohnung auch tatsächlich renoviert.
Die im Prinzip logische Formel, dass eine beim Einzug frisch renovierte Wohnung in eben diesem Zustand bei Auszug zurück zu geben ist, gilt leider nach der Rechtsprechung nicht (!). Dies betont der BGH in seinem Urteil vom 18. 2. 2009 (Az VIII ZR 166/08) noch einmal ausdrücklich. Nicht am ‹‹ Dekorationsbedarf orientierte Endrenovierungsklauseln in Mietverträgen ›› sind danach unwirksam und führen immer zu einer Gesamtnichtigkeit der Vereinbarungen über Schönheitsreparaturen im Mietvertrag. Im Ergebnis kann der Mieter die Wohnung dann besenrein verlassen ohne einen Handgriff zu tun. Das Gleiche dürfte auch beim Zusammentreffen von individuellen Vereinbarungen und Klauseln in Formularmietverträgen gelten. Insoweit liegt zwar noch keine Entscheidung des BGH vor, das AG Mannheim hat den Weg aber vorgezeichnet. Lesen Sie dazu » Summierungseffekt.
Gleiches gilt, wenn im Mietvertrag sogenannte Farbwahlklauseln mit der Vorschrift enthalten sind, die Wohnung bspw. nur in „hellen und gedeckten Farben“ zu streichen. Eine Möglichkeit, die Endrenovierung durch den Mieter abzusichern besteht darin, die Verpflichtung im Mietvertrag so einzuschränken, dass sie nur dann besteht, wenn tatsächlich Renovierungsbedarf besteht (unsere Onlinemietverträge enthalten entsprechende Klauseln).
3. Regelungen zur Endrenovierung im Übergabeprotokoll
Ferner besteht die Möglichkeit ein individuelles Protokoll bei Übergabe der Wohnung anzufertigen. Unterzeichnet der Mieter eine darin enthaltene Verpflichtung zur Endrenovierung, so hat er später keine Ausreden mehr: Er muss beim Auszug vollständig renovieren (BGH, Urteil v. 14. Jan 2009 - VIII ZR 71/08) und zwar auch dann wenn die im Mietvertrag enthaltene Klausel zur Endrenovierung unwirksam ist. Diese Variante bietet mithin dem erfahrenen Vermieter die Möglichkeit sich nachträglich vor Schaden zu bewahren, wenn er entsprechende Verhandlungen mit dem Mieter führt und eine entsprechende Klausel in das Übergabeproptokoll aufnimmt.
Böse Überraschungen durch sehr farbintensive Wandanstriche lassen sich vermeiden, indem man dem Mieter zwar keine Vorschriften über die farbliche Gestaltung (während der Mietzeit) macht, ihn aber verpflichtet, den beim Einzug vorgefundenen Anstrich bei Auszug in ähnlicher Art wieder herzustellen. Eine entsprechende "Farbwahlklausel" ist in Onlinemietverträgen enthalten.
>> Übergabeprotokoll anzeigen
Redaktionelle Bearbeitung 08.08.2010
Ass.jur. Wirtschaftsanwalt H. Neuhäuser - Spezialist für Mietvertragsrecht
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