Mietvertrag, Klauseln, Urteile & Vermietungspraxis, ein Ratgeber für Vermieter

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Risiken bei einer per Einwurf-Einschreiben verschickten Kündigung oder Abrechnung.

Risiken der Zustellung per Einschreiben für Vermieter (und Mieter):

§ 556 Abs 3 BGB bestimmt: Die Betriebskostenabrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende der Abrechnungsperiode mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist eine Nachforderung ausgeschlossen. Richtig interpretiert bedeutet „mitteilen“ hier, dass das Schriftstück dem Mieter (wie auch immer) vor Ablauf der Frist zugegangen sein muss. Entsprechendes gilt für die Kündigung eines Mietvertrags.
Der Vermieter glaubte Alles richtig gemacht zu haben: Er hatte die Betriebskostenabrechnung bei der Post als Einwurf-Einschreiben aufgegeben und konnte in dem vor dem Amtsgericht Köln geführten Prozess (Urteil vom 16.07.2008 – 220 C 435/07) auch den Auslieferungsbeleg der Post für die Sendung vorlegen. Danach war die Sendung vor Fristablauf ausgeliefert worden (der Mieter hatte sich auf Fristüberschreitung berufen). Das AG Köln vernahm sogar noch den Postbooten als Zeugen, der natürlich einräumen musste, dass er sich nicht mehr daran erinnern könne, ob er den konkreten Brief auch tatsächlich in den Briefkasten des Mieters geworfen habe.

Das genügte nicht: Die Beweisaufnahme habe nicht überzeugend ergeben, dass die Betriebskostenabrechnung rechtzeitig dem Mieter zugegangen sei, so das Gericht. Der Auslieferungsbeleg beweise den Zugang nicht, weil sich aus ihm nicht ergebe, in welchen Hausbriefkasten die Sendung eingeworfen worden sei. Der Beleg der Post gebe nämlich nur die Postleitzahl und den Zustellbezirk an.
Entscheidend in diesen Fällen ist, dass der Vermieter den rechtzeitigen Zugang beweisen muss. Gelingt dies nicht, geht der Prozess - wie in diesem Fall - verloren. Eine Kündigung kann dadurch nicht mehr fristgemäß erfolgt sein und sollte dann wiederholt (mit geänderter Frist) erklärt werden. Eine verspätet zugegangene Kündigung ist in aller Regel unwirksam.

Wege der Zustellung:

1. Durch einen eigenen Booten. Der Boote wirft das Schriftstück in den Briefkasten und notiert sich genau den Tag mit Uhrzeit wann er dies getan hat. Notfalls steht dann der Boote bei einem Prozess als Zeuge zur Verfügung.

2. Schriftstück persönlich oder durch Booten übergeben lassen und den Mieter auf einer Kopie durch Unterschrift (mit Datum) bestätigen lassen, dass er das Schriftstück erhalten hat.

3. Zustellauftrag an den Gerichtsvollzieher.

Hinweis: Besonders unsicher ist "Einschreiben Rückschein" - ist der Mieter nicht anwesend und holt das Schreiben anschließend auch nicht bei der Post ab, gilt es als nicht zugegangen!! Zugegangen ist das Schreiben im Übrigen immer erst dann, wenn es der Empfänger von der Post abholt, also nicht bereits dann, wenn eine Benachrichtigung durch den Briefträger erfolgt ist.

Redaktionelle Bearbeitung 22.04.2010
Ass.jur. Wirtschaftsanwalt H. Neuhäuser - Spezialist für Mietvertragsrecht