Mietvertrag, Klauseln, Urteile & Vermietungspraxis, ein Ratgeber für Vermieter

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Kündigung einer Einliegerwohnung scheitert

BGH (Urteil vom 17. November 2010 – VIII ZR 90/10)

Einliegerwohnungen wurden vom Gesetzgeber aus Vermietersicht privilegiert, denn der Vermieter kann sie ohne Begründung, lediglich mit um drei Monate verlängerter Kündigungsfrist, kündigen. Beispielsweise Eigenbedarf muss der Vermieter für eine wirksame Kündigung einer Einliegerwohnung nicht nachweisen (§ 573 a BGB).

Um eine Einliegerwohnung handelt es sich immer dann, wenn sie in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude liegt, in dem sich keine weiteren Wohnungen (außer der vom Vermieter selbst bewohnten) befinden. Reduziert der Vermieter die Zahl der Wohnungen - wobei unter einer „Wohnung“ ein selbstständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich verstanden wird, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht – so kann beispielsweise aus einem Drei- ein Zweifamilienhaus werden. Die letzte darin befindliche Mietwohnung ist nun im Hinblick auf Vermieterkündigungen privilegiert.

Nach dem ganz neuen Urteil des BGH ist dabei aber entscheidend, dass der Vermieter die Anzahl der Wohnungen tatsächlich und nicht nur scheinbar reduziert. Nutzt der Vermieter eine bisher vermietete Einliegerwohnung einfach nur selbst ohne sie durch weitere bauliche Maßnahme ins Haus so zu integrieren, so dass die Räume ihren Charakter als selbstständige Einheit verlieren, so bleibt das Haus weiterhin ein (nicht privilegiertes) Dreifamilienhaus.

Aus diesem Grund beurteilten alle damit befassten Gerichte und schließlich auch die Karlsruher Richter am BGH die Wohnungskündigung eines Vermieters als unwirksam. Die Mieterin kann bleiben. Hier hatte der Vermieter eine vorhandene Wohnung – ohne Umbaumaßnahmen – einfach nur selbst als Arbeits- und Hauswirtschaftszimmer genutzt.

Redaktionelle Bearbeitung 22.11.2010
Ass.jur. Wirtschaftsanwalt H. Neuhäuser - Spezialist für Mietvertragsrecht