Mietvertrag, Klauseln, Urteile & Vermietungspraxis, ein Ratgeber für Vermieter

Stichwortverzeichnis » anzeigen

Abflussprinzip oder Leistungsprinzip bei Betriebskostenabrechnungen.

Betriebskostenabrechnung nach dem Abflussprinzip
BGH, Urteile vom 20.02.2008 – VIII ZR 27/07 und 49/07

Bislang war im Mietrecht nicht eindeutig geklärt, ob der Vermieter von Wohnraum den Mieter in der jährlichen Betriebskostenabrechnung nur mit den Verbräuchen belasten darf, die in dem Abrechnungsjahr tatsächlich angefallen waren (sog. Leistungs- oder Zeitabgrenzungsprinzip), oder mit denjenigen, die im Abrechnungsjahr bezahlt wurden (sog. Abflussprinzip).

In zwei Streitfällen hat sich der BGH nun für die Zulässigkeit der Betriebskostenabrechnung nach dem Abflussprinzip entschieden. Somit können sämtliche Kosten in der Betriebskostenabrechnung erfasst und auf die Mieter umgelegt werden, die tatsächlich auch im Abrechnungsjahr bezahlt wurde.

Die Ermittlung des im Abrechnungsjahr tatsächlich angefallenen Verbrauchs sei oft nur durch Zwischenablesungen oder durch Schätzung zu ermitteln. Der damit verbundene zusätzliche Aufwand sei für den Vermieter nicht zumutbar und von schutzwürdigen Interessen des Mieters nicht gefordert so der Bundesgerichtshof. Auch eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip ermögliche grundsätzlich eine sachgerechte Umlage der Betriebskosten, indem auf die Kosten abgestellt wird, mit denen der Vermieter vom Leistungsträger im Abrechnungszeitraum belastet worden war.

Ob der Vermieter in besonders gelagerten Einzelfällen eines Mieterwechsels nach Treu und Glauben gehindert sein könnte, Betriebskosten nach dem Abflussprinzip abzurechnen, hat der BGH ausdrücklich offen gelassen.

Ohne Bedeutung sind diese Urteile des BGH allerdings für die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung. Nach der Heizkostenverordnung sind die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser auch weiterhin zwingend nach dem Leistungsprinzip abzurechnen, also nur die Kosten, die im Abrechnungsjahr auch tatsächlich angefallen sind. (Beispiel: der konkrete Verbrauch von Brennstoffen).

Redaktionelle Bearbeitung 04.03.2008
Ass.jur. Wirtschaftsanwalt H. Neuhäuser - Spezialist für Mietvertragsrecht