Mietvertrag, Klauseln, Urteile & Vermietungspraxis, ein Ratgeber für VermieterStichwortverzeichnis » anzeigen |
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Mietvertrag - Betriebskostenabrechnung - Fälligstellung - VerjährungBetriebskosten » Gesamtschuldnerurteil « Betriebskostenabrechnung – Fälligstellung – Zugang – Verjährung 1. Fälligstellung der Betriebskosten:Wird mit dem Mieter im Mietvertrag vereinbart, dass er monatliche Vorauszahlungen auf die anfallenden Betriebskosten (mit oder ohne Heizkosten) zu leisten hat, so schuldet er nach § 556 Abs. 3 BGB die Erteilung einer Betriebskostenabrechnung. Diese Abrechnung muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats mitgeteilt werden (zugehen). Nach Ablauf dieser Frist kann der Vermieter keine Nachforderungen mehr stellen, sofern sich solche aus der späteren Abrechnung ergeben. Die Nachforderung ist aber weder verjährt noch erlischt die Verpflichtung des Vermieters eine Abrechnung überhaupt zu erstellen. Mit der Übermittlung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung an den Mieter werde nach Ansicht des BGH (Urteil vom 28.04.2010 - VIII ZR 263/09) der sich aus der Abrechnung ergebende Saldo nur fällig gestellt.2. Zugang der Betriebskostenabrechnung beim Mieter:§ 556 Abs 3 BGB bestimmt: Die Betriebskostenabrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende der Abrechnungsperiode mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist eine Nachforderung ausgeschlossen. Richtig interpretiert bedeutet „mitteilen“ hier, dass das Schriftstück dem Mieter (wie auch immer) vor Ablauf der Frist zugegangen sein muss. Unbedingt beachtet werden muss hierbei, dass ein „Einschreiben“ erst dann zugeht, wenn es der Empfänger auch von der Post abholt. Weitere wichtige Details zur Zustellung siehe unter „Einschreiben - Risiken für den Vermieter“.Dieses neue Urteil des BGH ist trügerisch: Gibt es mehrere Mieter die (so die Regel) gesamtschuldnerisch haften, so genügt es zwar, wenn die Abrechnung einem der Mieter zugeht. Aber Achtung: derjenige Mieter, der keine Abrechnung bekommen hat, kann dennoch nicht in Anspruch genommen werden! Nur der andere Mieter (der eine Abrechnung erhalten hat) haftet für den gesamten Betrag als Gesamtschuldner. Ist er allerdings zahlungsunfähig, so kann es passieren, das man als Vermieter dennoch leer ausgeht. Bei mehreren Mietern sollten also auch immer mehrere Abrechnungen (an jeden Mieter eine) zugestellt werden. 3. Verjährung:Ansprüche auf Zahlung von Betriebskosten sind Ansprüche aus dem Mietvertrag. Für diese Ansprüche gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von 3 Jahren ( § 195 BGB). Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss des Jahres zu laufen, in dem der Anspruch entstanden ist (§ 199 Abs 1 BGB). Beispiel: Die Abrechnungsperiode in einem Haus ist stets die Periode vom 01. April bis 31.März. Die Kosten für die Periode 01.April 2008 bis 31.März 2009 müssen dem Mieter bis spätestens 30 März 2010 mitgeteilt werden d.h. die Abrechnung muss zugegangen sein. Die Verjährungsfrist beginnt für diese Ansprüche am 31. Dezember 2010. Die Ansprüche sind also (nach drei Jahren) am 1. Januar 2014 verjährt.Redaktionelle Bearbeitung 03.05.2010 |
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