Die Nachforderung von Betriebskosten durch den Vermieter

Nachforderung von Betriebskosten
BGH, Urteil vom 09. April 2008– VIII ZR 84/07

Vermieter können Betriebskosten nur nachfordern, wenn dem Mieter vor Ablauf der gesetzlichen Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB ) eine formell ordnungsmäßige Abrechnung erteilt worden ist. Dies auch denn, wenn der Mieter zuvor erklärt hat, er sei dazu bereit, die Nachforderung zu begleichen. BGH, Urteil vom 9. April 2008 VIII ZR 84/07.

In dem Vom BGH entschiedenen Fall hatte der Hausverwalter für den Abrechnungszeitraum 2003 einen Nachzahlung von 602,85 € für den Mieter errechnet. Die Abrechnung wurde mit Schreiben vom 05.11.2004 erteilt. Das war noch rechtzeitig: Die Abrechnung ist spätestens nach Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums dem Mieter mitzuteilen (§ 556 Abs. 3 BGB). In diesem Fall hätte die Frist also am 31.12.2004 geendet.

Die Abrechnung war jedoch unverständlich und damit formell nicht ordnungsmäßig. Unverständlich ist eine Abrechnung dann, wenn sie von einem durchschnittlichen Mieter nicht verstanden werden kann (BGH).
Der Mieter meldete sich aber erst im Februar 2005, also nach Ablauf der Abrechnungsfrist beim Vermieter und machte geltend, dass er die Abrechnung nicht nachvollziehen können. Eine Verpflichtung des Mieters, vor Ablauf der Frist Einwendungen geltend zu machen, gibt es nicht.

Obwohl der Vermieter in diesem Fall vor Ablauf der Frist Abrechnung erteilt hatte, gibt ihm der BGH keine Chance zu einer Nachbesserung oder Korrektur der Abrechnung nach Fristablauf. Auch die Tatsache, das die Mieter vor Ablauf der Frist die Bezahlung einer Nachforderung zugesagt hatte, lässt der BGH nicht als Anerkenntnis (wie bei den Regeln über die Verjährung von Forderungen) gelten. Der Zweck der Ausschlussfrist bestehe darin, für Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zu sorgen, so der BGH. Ausnahmen dürften somit ausgeschlossen sein.

Die Konsequenz aus diesem Urteil für Vermieter, die kein Geld verlieren wollen, muss daher sein, sämtliche offenen Betriebskostenforderungen abzurechnen und vor Fristablauf beizutreiben.

Redaktionelle Bearbeitung 21.04.2008
Ass.jur. Wirtschaftsanwalt H. Neuhäuser - Spezialist für Mietvertragsrecht