Die Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung mit Kostenumlage nach Personenzahl.

Betriebskostenumlage nach Personenzahl
BGH, Urteil vom 23.01.2008 – VIII ZR 82/07

Ist in einem Mietverhältnis über eine in einem Mehrfamilienhaus gelegene Wohnung mitvertraglich vereinbart, dass einzelne Betriebskosten wie beispielsweise Wasser- und Entwässerungsgebühren oder Müllgebühren nach der Anzahl der in den einzelnen Wohnungen lebenden Personen umzulegen sind, so darf der Vermieter nicht auf das amtliche Einwohnermelderegister zurückgreifen, um die Belegung des Hauses zu ermitteln.

Nach Ansicht des BGH ist das Melderegister keine hinreichend exakte Grundlage für die Feststellung der wechselnden Personenzahl in einem Mietshaus mit mehreren Wohnungen, da die in einem solchen Haus stattfindende beachtliche Fluktuation sich nach der Lebenserfahrung nicht oder nur unzureichend im Melderegister widerspiegelt.

Eine korrekte Umlage von Betriebskosten nach Kopfzahl setzt deshalb voraus, dass der Vermieter – für bestimmte Stichtage – die tatsächliche Belegung der einzelnen Wohnung feststellt. Dass dies mit einem höheren Aufwand und mit gewissen tatsächlichen Schwierigkeiten verbunden sein kann, vermag daran nichts zu ändern.

Als Regelfall (sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart) sieht das Mietrecht (§ 556 a Abs 1 BGB) eine Umlage der Kosten auf die einzelnen Mieter nach der Wohnfläche vor. Darauf sollte zumindest in neuen Mietverträgen abgestellt werden. Eine Betriebskostenabrechnung (Umlage) nach der Anzahl der Personen führt nach diesem Urteil des BGH bei zu Problemen, Unsicherheiten und einem stark erhöhten Aufwand. In Einzelfällen dürfte sicher auch fraglich sein, ob die Anzahl der Personen, die in einer Wohnung während der Abrechnungsperiode gelebt hat, überhaupt genau feststellbar ist.

Redaktionelle Bearbeitung 04.03.2008
Ass.jur. Wirtschaftsanwalt H. Neuhäuser - Spezialist für Mietvertragsrecht